Showing posts with label cepat bep. balik modal segera. Show all posts

Sunday, December 5, 2010

Peluang Usaha - Bisnis Properti

Investasi di properti masih jadi pilihan utama kebanyakan orang, sebab orang beranggapan bahwa itu adalah salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang. Secara umum investasi properti dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda menguasai atau mengelola sendiri investasinya, jadi Anda bisa mengendalikan hampir semuanya. Namun hal itu bukanlah satu-satunya keuntungan berinvesatsi di properti, karena yang paling menarik sebenarnya dari invesatsi di properti ini memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk mulai berinvestasi.

Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan properti yang walaupun
juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.

Keuntungan Investasi di properti Dengan berinvestasi ke properti, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusuha properti dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis properti. Bank juga memiliki properti, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya. Banyak cara untuk berinvestasi ke properti.

Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di properti, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti.

Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi
Anda di properti.

Penting sekali memahami mengapa properti seringkali menjadi pilihan utama orang untuk mengembangkan harta kekayaannya, alasannya bukannya karena properti tidak berisiko. Seperti investasi lainnya di properti juga mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar sewa rumah, pindah tanpa memberitahu, bangunan yang rusak, kesulitan apapun bisa terjadi.

Intinya jika Anda bersedia repot dengan urusan semacam ini, maka investasi di properti memang untuk Anda. Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “ Salah satu hal yang paling menarik dari investasi di properti adalah bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang membuata rproperti bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya dibandingkan investasi lainnya.

Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak Anda bersedia dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain Anda barus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang Anda sendiri. Kita ambil saja contohnya investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka Anda harus membayar tunai seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali Anda melakukan margin trading yang sebenarnya sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahka emas dan barang koleksi yangbernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.

Investasi di properti tidak demikian, Anda bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang muka
pembelian barangnya.

Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari pertama Anda berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar Rp 30 juta, maka dihari itu pula aset tunai Anda langsung bertambah menjadi Rp 100 juta.

Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara. Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau pembiayaan yang bisa Anda dapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka Anda hanya bisa membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama jika diinvestasikan ke dalam properti, maka Anda bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana Anda membayar uang muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar Rp 70 juta, selanjutnya Anda menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta. Bukankah jumlah tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300% berlipat ganda ? Luar biasa.

Mengapa Real Estate Menguntungkan?

Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari kemudahan yang bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi ke properti. Namun selain itu masih banyak keuntungan investasi di properti yang membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi lainya.

1. Arus Kas, “Cash Flow“,
Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam properti, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda.
Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.

2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.
Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi properti yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi properti Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya.

Hak kepemilikan akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban. Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya naik. Nilai properti Anda akan naik disebabkan inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk properti.

Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga Anda mempunyai kesempatan untuk menaikkan arus kas atau pendapatan rutin Anda dengan cara menaikkan uang sewa rumah sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai properti ini bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam Anda. Bank biasanya dengan senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga agunannya atau propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi saldo hutang yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk kantong Anda. Kemudian untuk cicilan pinjaman baru sesuaikanlah dengan pemasukan uang sewa.

3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi,
setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat properti yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi properti dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.

Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi properti?

Bagian paling sulit dari semua bisnis adalah mendapatkan uang untuk membiayai bisnis tersebut. Orang bahkan masih sangat sulit untuk meminjam kredit usaha dari bank untuk memulai usaha. Bank biasanya hanya mau memberikan pinjaman hanya kepada bisnis yang sudah berjalan 2 tahun. Hal ini tidak berlaku saat Anda mau meminjam uang ke bank untuk membeli rumah.

Tidak peduli apakah Anda baru membeli rumah untuk pertama kalinya atau untuk yang kesekian kalinya, kredit rumah bisa diberikan oleh bank untuk pembelian rumah yang ke berapapun. Selain itu dari sisi bank kredit rumah juga dianggap sebagai jenis kredit yang risikonya paling rendah.

Sebab besarnya cicilan kredit rumah disesuaikan dengan penghasilan Anda, dengan demkian bank berasumsi bahwa debiturnya sudah mempunyai penghasilan yang stabil yang bisa digunakan untuk membayar cicilan bulanan.

Kemudian dilihat dari segi jaminanya yaitu bangunan itu sendiri, yang kita ketahui terus mengalami kenaikan harga, maka tidak heran kalau jaminannya umumnya bisa mengcover hutangnya.

Langkah – Langkah Memulai Investasi Di properti

Walaupun ada kesempatan menggunakan pinjaman untuk membiayai investasi properti Anda, bukan berarti Anda menjadi lengah. Investasi di properti tetap membutuhkan komitmen penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di properti sangatlah penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu Anda memutuskan untuk berinvestasi ke properti adalah mempelajari segala sesuatunya tentang properti sebanyak yang Anda bisa.

Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa Anda dapat untuk belajar tentang investasi properti misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal bisnis properti Anda juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker properti.

Keuntungannya, selain Anda bisa mempraktekkan apa yang Anda pelajari dari berbagai sumber informasi tadi, Anda juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari properti yang Anda jual. Belum lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat bermanfaat untuk membantu bisnis properti Anda nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat Anda “awas” terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan properti misalnya bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.

Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker properti, setelah Anda membekali diri Anda dengan informasi yang memadai tentang bisnis properti maka selanjutnya carilah seorang agen penjual rumah atau broker properti yang bersedia membantu Anda memahami lebih jauh tentang bisnis properti. Carilah agen penjual yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh lebih menguasai bisnis properti.

Sebaiknya Anda mencari agen penjual rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka tidak bisa memenuhi Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga properti, harga sewa, jika Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan harga propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa harga jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan pemdapatan dari sewa ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk daerah tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.

Your Action Plan

Setelah Anda berketetapan hati untuk berinvestasi di properti, maka selanjutnya Anda tinggal menetapkan tujuan dari investasi properti Anda secara spesifik dan terukur. Misalnya Anda ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang Anda tanamkan dalam investasi properti e atau pembelian properti bisa menjadi Rp 1 Milyar dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda bisa menentukan jenis properti apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut, apakah perumahan, bangunan komersial..

Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang dibutuhkan untuk nvestasi tersebut, kondisi pasar propertinya, kemudian jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak bangunan yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas, maka Anda bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda sediakan dan berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang.

Anda bahkan bisa perkirakan berapa lama properti tersebut harus Anda tahan sebelum menjualnya. Dengan membuat tujuan keuangannya akan memberikan Anda semacam pedoman untuk memulai bisnis baru Anda, mengambil tindakan9 tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian melakukan investasinya.

Selamat berinvestasi !

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

9. BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

10. Bisnis properti yang berawal dari es cendol

Wednesday, December 1, 2010

Peluang Bisnis Agen Properti

Agen properti atau sering kita sebut broker, merupakan peluang bisnis yang amat menekankan pada aspek kepercayaan. Dalam lima belas tahun terakhir, perusahaan agen properti mengalami perkembangan yang cukup pesat, terutama di benua Eropa, Amerika Serikat, Australia dan beberapa negara Asia Timur. Bisnis ini juga telah berkembang di Indonesia sejak 10 tahun terakhir. Geliat sektor properti di Indonesia diakui tidak lepas dari peran para agen properti. Selama beberapa tahun terakhir pertumbuhan sektor properti nasional banyak didorong oleh partisipasi para agen properti yang jumlahnya ratusan, bahkan mungkin ribuan jika dihitung dengan agen properti yang berdiri sendiri atau individu.

Menjadi agen properti mermang merupakan peluang usaha yang sangat menggiurkan. Dengan berlandaskan aspek kepercayaan, mereka yang bertugas menghubungkan antara pembeli dan penjual rumah atau bangunan lainnya. Para agen properti yang berbadan hukum maupun individu, berperan besar dalam penjualan apartemen berskala menengah sampai besar. Mereka juga berperan penting dalam upaya penjualan produk-produk properti, seperti pusat bisnis, rumah kantor (rukan), mall, unit-unit rumah di perumahan besar, menengah, kecil dan sebagainya.

Nah, kini saatnya giliran Anda untuk memulai peluang bisnis agen properti. Sebagai pebisnis pemula dalam memulai bisnis ini, Anda tidak memerlukan modal yang terlalu besar. Hal ini dikarenakan yang Anda perjual belikan adalah rumah milik orang lain. Jadi, Anda tidak perlu repot-repot membeli rumah seperti pebisnis jual-beli rumah. Jika Anda berhasil menjual satu unit properti, biasanya Anda akan mendapat fee sebesar 2 % dari nilai penjualan. Jadi, jika Anda berhasil menjual rumah seharga 1 milliar, Anda berhak mendapat fee sebesar Rp 20.000.000,.

Untuk memulai bisnis ini ada beberapa persiapan yang perlu Anda lakukan. Persiapan-persiapan itu adalah sebagai berikut.

Siapkan alat komunikasi (handphone) untuk menghubungi penjual dan pembeli.
Siapkan kamera digital untuk mengambil gambar rumah yang akan dijual. Tidak perlu yang terlalu mahal, asalkan bisa menghasilkan gambar yang baik. Minimal dengan menggunakan kamera berukuran 5 mega pixel pun sudah cukup.
Perluaslah jaringan relasi.
Siapkanlah database calon pembeli potensial.

Dalam menjalankan usaha ini, Anda akan berjumpa dengan beberapa hambatan, antara lain sebagai berikut :

Saingan bisnis ini sudah cukup banyak. Oleh karena itu, Anda harus pandai menjaga kepercayaan dari konsumen sehingga Anda bisa terus diandalkan.
Ketidak cocokan selera pembeli dengan rumah yang akan dijual.
Penjual yang bersikeras menjual rumahnya dengan harga mahal sehingga rumahnya sulit untuk terjual.
Pembatalan transaksi karena berbagai hal.

Agar bisnis Anda berjalan dengan lancar, Anda harus memiliki strategi khusus. Strategi tersebut sebagai berikut :

Jaringan relasi sebanyak-banyaknya. Semakin banyak relasi Anda, semakin banyak juga kesempatan terjadinya transaksi jual beli yang menguntungkan bagi Anda.
Jaga kepercayaan relasi Anda. Jangan sampai ada yang kecewa terhadap Anda.
Jalinlah relasi dengan kalangan perbankan dan notaris. Jika suatu saat Anda membutuhkan jasa mereka, Anda tidak akan mengalami kesulitan.
Anda harus memiliki product knowledge.
Tingkatkan kemampuan Anda dalam bernegosiasi dan meyakinkan pembeli.
Pahamilah segala hal yang dibutuhkan dan diinginkan oleh calon pembeli.
Perluas pengetahuan Anda tentang interior, eksterior, pertanahan, atau feng shui. Suatu ketika, penjual atau pembeli akan meminta saran dan pendapat Anda.

Analisis Ekonomi

Modal awal:

Alat komunikasi                                 Rp   2.000.000,.
Kamera digital                                  Rp   2.000.000,.+
Jumlah modal awal                               Rp   4.000.000,.

Dengan metode garis lurus dan masa manfaat peralatan tersebut adalah 8 tahun,
maka beban penyusutan perbulan jika nilai residu Rp 100.000,.
adalah sebesar
(Rp 4.000.000 – Rp 100.000,.) / (8 tahun x 12 bulan) = Rp 40.625,. per bulan.

Perhitungan laba/rugi per bulan

Pengahsilan rata-rata per bulan :

= 2% x (1 unit rumah @Rp 500.000.000,.)          Rp  10.000.000,.

Biaya umum dan lain-lain per bulan :

Biaya iklan di Koran (10x)   @ Rp. 100.000,-     Rp    1.000.000,.
Transportasi                                     Rp      700.000,.
Penyusutan                                       Rp       40.625,.
Telepon dan komunikasi                           Rp      500.000,.
Biaya umum lainnya                               Rp      300.000,.+
Jumlah                                           Rp    2.540.625,.-

Laba bersih per bulan                            Rp    7.459.375,.

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

8. Selling Formula Properti

9. BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

10. Bisnis properti yang berawal dari es cendol

Bisnis properti yang berawal dari es cendol

KISAH PEDAGANG ES MENJADI PEBISNIS SUKSES

Berbagai pekerjaan kasar pernah dilakoninya, dari kuli angkut, supir angkot hingga tukang es. Berkat kemauannya belajar, pria berdarah Arab-Betawi ini mampu menjadi pengusaha sukses. Setelah melewati krismon, bisnisnya pun terus beranak-pinak.

Kenangan berdagang es sekoteng pada 1980 di kawasan Cikini, Jakarta Pusat, tak akan pernah dilupakan Hisyam Said Bawahab. Karena, itulah detik-detik awal perubahan drastis dirinya dari orang kecil menjadi pebisnis sukses seperti sekarang. Saat itu pria keturunan Arab-Betawi ini berkenalan dengan salah seorang pembeli es sekotengnya yang ternyata pemilik UI Metal Work (UMW), Umawar. "Waktu itu dia baru pulang dari Inggris. Nawarin sama ane mau nggak ikut dia kerja di perusahaan yang mau dibikinnya di bidang metal works," ujar Hisyam dengan logat Betawi yang kental.

Pria kelahiran 15 April 1954 ini mengaku saat itu ia tidak mengerti apa itu metal works. "Metal itu besi. Works itu bekerja. Lalu kalau digabung, besinya diapain?" katanya mengingat pertanyaan lugunya 30 tahun silam. Namun, ia pikir saat itu tak ada salahnya mencoba. Ia pun menerima tawaran sebagai staf pemasaran. "Saya juga ngeliatin anak-anak bikin apa," ujarnya. Dua tahun kemudian UMW mulai mengkhususkan diri pada pembuatan perangkat dapur (kitchen equipment). Potensi bisnis ini besar karena saat itu belum banyak pemainnya. Hampir semua pengadaan barang untuk kategori ini di berbagai hotel dan perusahaan mengandalkan impor. Dengan keleluasaan seperti itu, UMW cukup berjaya saat itu. Di sinilah Hisyam banyak belajar tentang bisnis. Tahun pertama, banyak proses kerja yang perlu disesuaikan. "Mesin bubut saya berdiameter 60 cm. Setelah sampai ke lokasi, ternyata yang harus dibubut berdiameter 1 meter. Saya harus balik lagi ke kantor," kata pria berusia 56 tahun ini sambil mengingat kerja kerasnya saat itu.

Setahun kemudian, pertumbuhan bisnis UMW turun. Pada momentum inilah Hisyam memilih merintis bisnis sendiri: memproduksi perangkat dapur dengan dibantu tiga karyawan. Hanya setahun berjalan, usaha ini kandas. Supaya dapurnya tetap mengepul, sulung dari 9 bersaudara ini kembali berjualan es. Ketika sedang duduk menanti pembeli es cendolnya di daerah Matraman, Jakarta Pusat, Hisyam ditawari seorang kawan baiknya untuk memakai gedung miliknya. "Pake tuh tempat gue, kosong. Ntar kalau ada duit, baru bayar," ujar kawannya itu. Di gedung inilah ia menjalankan roda bisnisnya yang sempat terhenti, dan kembali diawali dengan tiga karyawan. Kali ini ia bertekad lebih serius. Pada 1985, secara resmi PT Hatindo Metal Utama berdiri — Hatindo adalah singkatan "Hati Indonesia". Produk-produk yang dihasilkannya: meja, tempat cuci piring, pemanas, pendingin, exhaust van dan kompor. Di samping memproduksi, ia juga mengimpor produk lain seperti oven, mixer, steamer dan rice cooker besar yang kualitasnya lebih bagus.

Diakui Hisyam, awalnya ia tidak tahu persis seluk-beluk produksi dan pengadaan peralatan dapur. Namun, ia tak menolak order. Setelah order masuk, barulah ia pelajari struktur perangkat tersebut. Caranya, ia tak segan-segan membongkar barang impor (pendingin, misalnya) untuk mengetahui komponen di dalamnya. Dari sini, ia lalu membuat pendingin versi lokal. Uniknya, kliennya tak keberatan, sehingga Hisyam pun kerap meminta klien membeli perangkat impor yang mereka inginkan, lalu Hatindo akan menirunya.

Sedikit demi sedikit hasil dari bisnis ini ia kumpulkan. Selanjutnya, sebagian dana tersebut digunakan untuk membeli tanah dan membangun pabrik di Ciputat, Jakarta Selatan, seluas 1.000 m2. Sebagian lainnya ia gunakan untuk membeli mesin bekas dan bahan baku yang didapatnya dari kawasan Kota, Jakarta Barat. Seiring dengan pertumbuhan bisnisnya, karyawan pun bertambah. Pelanggannya tersebar di mana-mana, bahkan sampai luar Jawa. Rahasianya cuma satu: bisa membuktikan punya produk yang tidak kalah bagus kualitasnya dari produk luar negeri. “Selanjutnya, ya mau capek dan kerja keras,” ungkapnya sembari menambahkan, saat itu ia kian sering mengikuti berbagai pameran baik di dalam maupun di luar negeri. Melihat perkembangan usahanya yang pesat, Bank BNI menawarinya kredit. Saat itu ia pun mengambil Kredit Usaha Kecil BNI sebesar Rp 50 juta. Hisyam tidak membutuhkan waktu lama untuk melunasinya: hanya setahun.

Lama-kelamaan, bisnis ini mulai banyak diminati orang. Namun, Hatindo tak goyah. Perusahaan ini tetap melanjutkan pelayanan 24 jam terhadap konsumen. "Kalau sore karyawan pulang, saya taruh dua karyawan untuk menjaga, takutnya ada telepon klien masuk," kata Hisyam. Kelebihan lain, Hatindo selalu percaya diri terhadap semua permintaan. Pantang bagi Hatindo menolak. Bagi Hisyam, tak ada yang tidak mungkin. Sesulit apa pun permintaan klien, selalu ada jalan keluarnya. Ia menekankan pada anak buahnya untuk secepat mungkin mengeksekusi permintaan klien. "Penawaran tidak boleh lama. Orang telepon sekarang, ini hari juga harus sampai ke dia," ujarnya tandas. Penawaran di sini biasanya menyertakan gambar, perhitungan, spesifikasi, dan lain-lain yang terkait dengan order. Tidak ada kata besok. Lama pembuatan barang sekitar 1-3 bulan. "Saya planning pakai kapal laut pengiriman barang impor. Tapi saya lihat outlet-nya sudah mau buka. Maka, saya ubah naik air plane," papar Hisyam mencontohkan salah satu cara kerjanya.

Prinsipnya: kibarkan bendera dulu. Nanti kalau bendera sudah berkibar, kerugian (uang) yang sebelumnya bisa kembali. Baginya, keuntungan merupakam hal nomor dua setelah pelayanan. "Sampai-sampai kalau saya datang ke klien, saya bilang, ‘Gue dateng ke sini bukan cari order. Gue datang cari lu’," kata Hisyam. Rupanya cara tersebut cukup jitu untuk mengambil hati calon klien. Menurutnya, hal terpenting pertama adalah klien mau memakai jasanya. Jika jumlah klien sudah banyak, untuk cari klien baru ia cukup bilang, "Masak ente gak mau pakai jasa kita?"

Pendekatan ini cukup berhasil. Saat itu, hampir bisa dipastikan, kalangan restoran besar, perusahaan multinasional dan hotel berbintang lima (pada 1980-an dan 1990-an), menggunakan jasa Hisyam. Sebutlah, Hotel Hilton dan resto Ponderosa di Widjojo Center. "Okupansi hotel sangat tinggi. Mereka sudah tidak mikir harga. Yang penting, siapa yang bisa cepat, dia yang dapat order," ujar ayah tiga anak ini. Bahkan, Bandara Soekarno-Hatta, Cengkareng, pernah menjadi kliennya. Ia punya istilah yang unik untuk usahanya. "Kepusingan orang kami ambil, kami jadiin duit. Kalau dipusingin lagi, orang malah lari," ungkapnya. Dan, ia menyebut manajemen usahanya sebagai gaya manajemen jalanan.

Pada 1985, ia berkenalan dengan Ron Muller, yang ketika itu merupakan pemegang master franchise Pizza Hut (PH) di Indonesia. Ron ternyata memercayakan pengadaan alat-alat dapurnya pada Hatindo. Ekspansi PH di Indonesia sangat cepat. Hanya dibutuhkan waktu empat tahun untuk membuka 75 gerai. Hatindolah yang ketiban rezeki mengerjakan perangkat dan instalasi dapur untuk 75 gerai PH saat itu. Hisyam mengaku, omset terbesar sampai sebelum 1995 berasal dari order PH. Malah, ia dipercaya memproduksi boks pengantar PH (ditempelkan di motor petugas). Dalam sebulan, Hatindo memproduksi ratusan ribu boks. Derasnya order dari PH membuatnya harus menyewa pabrik di Pulogadung, Jakarta Timur. Sepanjang malam, Hisyam tiada henti memperhatikan kelangsungan proses kerja di pabrik. Dari order boks pengantar piza saja, ia bisa meraih keuntungan Rp 30 juta/bulan — angka yang cukup besar kala itu. Selama sepuluh tahun ia mendapatkan order dari PH untuk produksi boks pengantar pizza. "Nekuk uangnya aja di dompet ampe susah," ujar Hisyam berkelakar. Bisa dikatakan, periode 1985-95 merupakan masa jaya Hatindo. Saat itu jumlah karyawannya mencapai 250 orang.

Hisyam mengakui bisnis yang dijalaninya saat itu sangat menggiurkan. Gambarannya, harga ditentukan dari seberapa tinggi tingkat kesulitan dan harga barang yang diimpor. Seperangkat dapur untuk resto nilainya bisa mencapai Rp 300 juta/gerai. Marginnya 80%-100% per order. Ada tiga unsur perhitungan keuntungan: material, proses dan profit — perbandingannya sama. Dengan margin yang cukup besar itu, akhirnya ia berhasil menyelesaikan pembangunan pabrik barunya di Ciputat.

Sampai kemudian pada 1998 datanglah bencana itu: krisis moneter. Mayoritas klien lamanya tidak lagi berekspansi, bahkan banyak di antaranya yang menutup gerai. Alhasil, omset Hatindo merosot drastis. "Sejak krismon, kami susah. Modal yang dibutuhkan besar, tapi untungnya tipis," ungkap Hisyam. Boleh jadi, itu karena nilai tukar rupiah yang anjlok drastis akibat krismon dan mahalnya bahan baku. Bahkan, kini ia tidak bekerja sama lagi dengan PH. Untunglah, ia masih bisa mendapat klien baru, di antaranya resto Dairy Queen, resto sandwich Cali Deli dan pabrik sepatu.

Tahun 2000, pelan-pelan bisnis Hatindo mulai merangkak naik. Dan, pada 2001 ia memutuskan mulai mencoba bisnis lain. Setelah hanya menjadi pemasok perangkat dapur untuk resto piza, ia beralih menjadi pemilik resto sejenis, yang memakai merek Papa Ron’s Pizza. Gerai pertamanya ada di Warung Buncit. Gerai ini juga merupakan gerai Papa Ron’s pertama di Indonesia. Ia membeli lisensi franchise dari Ron Muller, pendirinya. Sukses dengan gerai pertama, Hisyam membuka gerai kedua dan ketiga di Permata Hijau, Jakarta Selatan, dan Depok. Hubungan baiknya dengan Ron Muller, yang diawali di Pizza Hut, masih terjalin sampai sekarang.

Diungkapkan Hisyam, modal pembangunan satu gerai Papa Ron’s tergolong besar. Khusus interior dan dapur memakan dana Rp 1,5 miliar. Ini belum termasuk modal tanah dan bangunan. Alhasil, nilai investasinya minimal Rp 5 miliar per gerai. Setiap gerai mempunyai perbedaan dalam periode kembali modal. Namun, ada beberapa gerai yang mampu meraih breakeven point dalam waktu lima tahun. Satu gerai membutuhkan 25-35 karyawan.

Properti merupakan bisnis Hisyam selanjutnya. Lebih dari lima gedung di sepanjang jalan Warung Buncit merupakan properti yang dibangunnya. Sebenarnya, pada 1994 ia sudah merintis bisnis ini. Saat itu ia mencoba peruntungan pertama dengan membeli tanah dan membangun perumahan Pesona Agung (23 unit rumah) di Depok, seluas 2 ha. Pada 1996 semua rumah tersebut terjual. Satu rumah disisakannya sebagai rumah pribadinya. Margin yang diambilnya 50%-60%. Ini berbeda dari tren industri properti sekarang di mana margin yang diperoleh hanya 30%. "Sekarang daya belinya lemah. Jadi, kami tidak bisa menahan lama."

Hisyam mengakui bisnis properti yang dijalaninya tidak berbadan hukum. Kegiatan bisnis ini bersifat perorangan. Polanya adalah dengan membeli tanah di berbagai kawasan. Setelah dibangun untuk kepentingan ruko, gedung perkantoran atau perumahan, ia pun akan menjualnya.

Pelan tetapi pasti, proyek propertinya bertambah. Ia mencermati, tak ada rumah mewah yang tak laku. Alhasil, ia membangun 22 rumah di Sektor 9 Bintaro, dilanjutkan dengan membangun perumahan Pesona Eksklusif. Ia juga membangun 35 rumah serupa di kawasan pinggiran Jakarta seperti Ciputat, Supratman, Pondokrangon dan Jatimakmur. Beberapa di antaranya sedang dalam pembangunan. Prinsipnya, setiap ia menyelesaikan satu proyek pembangunan, walaupun belum terjual, tenaga kerja akan dialihkan untuk mengerjakan proyek pembangunan selanjutnya. "Sayang bila ada tenaga tidak dimanfaatkan," ujar mantan anggota Dewan Pakar Partai Keadilan Sejahtera ini.

Selain sukses dengan bisnis perumahan, Hisyam membangun beberapa gedung di sepanjang Jalan Warung Buncit: Menara Takaful (gedung pertamanya), Menara Kospin, Ranch Market, dan beberapa ruko lain. Ia sengaja mengambil kawasan Warung Buncit. Alasannya, "Daerahnya manis," kata Hisyam seraya menerangkan, daerah manis artinya cepat terjual. Padahal, diakuinya, harga tanah di wilayah ini tergolong mahal, kini mencapai Rp 10 juta/m2. Ada beberapa gedung miliknya yang laku terjual seharga Rp 20-an miliar di kawasan itu.

Tak hanya properti yang memikat Hisyam. Diam-diam ia merintis bisnis distributor pendingin dari Taiwan. Untuk itu, ia mendirikan anak usaha dengan nama PT Kota Jaya. "Begitu produk Cina masuk dengan harga lebih murah, pendingin kami kalah harga," ujarnya. Sekarang Kota Jaya yang secara operasional ditangani anak pertama Hisyam juga membuat perangkat dapur berbahan dasar stainless steel.

Saat ini bisnis Hisyam beragam. Ia tak hanya berbisnis perangkat dapur, properti dan alat pendingin, tetapi juga alat kesehatan, biro perjalanan dan agensi periklanan. Akan tetapi, di bisnis-bisnis yang dirintis saudaranya itu, ia hanya menaruh kepemilikan saham, masing-masing sekitar 25%. Bagi Hisyam, memulai bisnis tak perlu berpikir lama. Hanya ada satu pertimbangan utama: bisnis ini mempunyai potensi berkembang ataukah tidak. Selanjutnya, ia akan mengeksekusi rencana itu. "Bisnis itu berbuat. Bukan ngomong. Ngga ada tuh kata ‘nanti’ buat saya. Waktu saya muda, setahun ini bisa bikin berapa proyek. Jalan semua.," ujarnya bangga.

Tahun ini Hisyam berencana membuka bisnis baru yang berkaitan dengan kartu belanja dan televisi kabel. Dikatakannya, setelah melintasi berbagai industri bisnis, ia banyak mendapat pelajaran berharga untuk tetap menjaga kelangsungan usaha. "Kalau buka itu gampang, maintain-nya yang sulit," katanya. Ia berkeyakinan, berbisnis apa pun, selama masih ada kemauan dan kerja keras, pasti bisa dibangun.

Menurut Noragraito, Manajer Operasional PT Entertainment International Tbk. — perusahaan yang menaungi merek Papa Ron’s, salah satu sifat Hisyam yang menonjol adalah keterbukaan. "Di setiap bisnisnya, Hisyam blak-blakan ngomongin soal modal dan keuntungan. Ia ingin karyawannya pun merasa memiliki perusahaan tersebut," kata lelaki 58 tahun itu. Hisyam juga tak pelit berbagi ilmu. Jika ada karyawannya yang merasa kesulitan mengerjakan tugas, Hisyam tak segan-segan memberitahu strategi pentingnya. "Dia selalu bilang, ‘Ini sawah kalian. Kalau kalian serius menggarapnya, hasilnya pasti bagus dan kembali untuk kalian’," kata Noragraito menirukan perkataan Hisyam. Menurutnya, sifat itu terkadang menjadi bumerang bagi Hisyam. Banyak anak buahnya yang keluar karena mempunyai bekal tentang strategi berbisnis di industri yang sama.

Karakter Hisyam lainnya yang menonjol adalah kepeduliannya pada anak buah. "Tidak lihat level. Asal karyawannya berprestasi dan ada keuntungan lebih, dalam setahun pasti ada saja anak buahnya yang dibiayai naik haji," ujar pria yang sudah 23 tahun mengenal Hisyam itu.

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

8. Selling Formula Properti

9. BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

10. Bisnis properti yang berawal dari es cendol

11. Peluang Bisnis Agen Properti

Monday, November 29, 2010

BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

Pada awal mulanya saya juga gak kepikiran, mimpi juga enggak punya
"menjadi Developer" ??? ehm....

Tapi eh…. ternyata kalo udah mengenal ilmunya… kayanya jadi mungkin, dan kini kenyataan bahwa saya kini sedang mengelola sebuah perumahan di Daerah Pamulang,

syarat administratif menjadi developer property

Anda pun bisa kok jadi pengusaha developer, hanya dengan SATU modal ,yaitu ” KEMAUAN”dan "Kerja Keras "….lah terus gimana caranya, saya kan gak punya modal, apalagi developer kan bisnis kelas kakap……” KEMAUAN” sih kuat…..itulah yang selalu jadi pertanyaan pada diri saya…..

AKU KASIH TAU CARA BIKIN DEPELOVER dengan “MODAL MINIM”

ada Tiga komponen yang HARUS kita mainkan agar kita bisa membuat depelover modal MINIM

1. Pemilik tanah yang tanahnya mau di ajak kerjasama……

2. Kontraktor………

3. Perbankan……..

nah itulah tiga Komponen tersebut…yang harus kita mainkan….

pertanyaan saya, dimana kita harus mengeluarkan modal…..????????

Lokasi proyek dimodali oleh pemilik tanah, biaya konstruksi di talangi oleh Kontraktor dalam bentuk pembayaran per termijn, untuk bayar kontaktor pake duit Bank lewat KPR….

SELESAI SUDAH KITA BISA MEMBUAT DEPELOVER TANPA ” MODAL “…………………………..

ini hanya ilustrasi mudahnya. tapi pada kenyataanya tetap kita harus mempunyai modal awal, dari mana kita dana awal untuk membuat Ijin dan legalitas, pembuatan marketing keet, pematangan lahan dan biaya perencanaan. itu semua harus dilakukan sebelum ada penjualan. tapi di banding omzet yang di dapat tentu modal itu jauh lebih menjanjikan dari pada bisnis-bisnis yang lainnya….

jadi pada prinsipnya pada bisnis ini tetap bisnis bermodal besar, hanya modal terbesar ada pada pemilik tanah, untuk itu kita harus bisa berlaku adil dalam pembagian hasil dengan pemilik tanah, karena dialah komisaris terbesar sebagai pemilik tanah…

langkah selanjutnya yang harus anda lakukan adalah :

CARI TANAH….

Cari lahan yang tanahnya mau di ajak kerjasama, untuk di garap menjadi perumahan…….

tanah yang luas biasanya sangat sulit untuk di jual pada masa kini, siapa yang mau beli tanah ber milyar2 kalo bukan untuk di buat pabrik, atau perumahan….

jadi kemungkinan orang untuk bekerja sama dalam pengelolaan tanah sangat di mungkinkan sekali….

untuk saat ini sangat banyak sekali developer yang menjalankan sistem kerja sama dalam membuat proyek perumahan…

jika kita sudah mendapatkan tanah yang mau di ajak kerja sama dalam pembangunan proyek perumahan, adalah satu langkah buat anda untuk menuju terlaksanannya proyek perumahan….karena faktor tanah adalah modal terbesar dalam proyek ini…..

ajaklah pemilik tanah untuk menjadi anggota komisaris dalam kepemilikan proyek perumahan, dan bersikaplah terbuka kepada pemilik lahan dalam perhitungan bisnisnya …jangan mentang-mentang si pemilik tanah orang kampung yang kebetulan tanahnya banyak, lalu kita memanfaat kan dia dengan segala kepolosannya…INGAT…bisnis ini harus dengan KEJUJURAN dan juga KEBERSAMAAN dalam pengelolaannya…agar tidak ada perselisihan di kemudian hari….

Jadi Tanah adalah elemen yang terpenting dalam bisnis perumahan…..ya kalo gak ada tanah apanya yang mau di garap hehe….

oh ya….tapi awas, jangan asal ada orang yang mau tanahnya di kerja samakan lalu langsung kita sikat…..

kita harus analisa juga lokasi tanah itu berada….apa dekat kuburan…?/ tanahnya jauh dari pusat kota atau kegiatan penduduk…? atau tanahnya bermasalah….? cek dulu bukti kepemilikannya…? dan lainnya…….., tanah yang memiliki kontur datar dan tajam juga harus dilihat, karena akan menentukan biaya pembuatan infra strukturnya…..

kalo untuk tahap pemula sebaiknya kita menggarap lahan yang tidak terlalu luas, misalnya kita cukup menggarap 3.000 m2 aja dulu…karena di awal kita belum banyak diketahui tentang kendala apa saja yang akan kita hadapi, harus kemana kita mengurus perijinan, dan lain sebagainya….

Langkah Kedua yang harus di kerjakan adalah :

Mencari Kontraktor bangunan

untuk mengerjakan proyek kita…ini sih gampang banget….berbondong bondong tuh para kontraktor ngantri di depan kantor kita, lah….jaminannya apa bagi kontraktor, kalo depelover ini benar-benar bisa di percaya….depelover nya aja modal dengkul…..???

sistem pembayaranya dibuat perjanjian kerjasama dengan pihak perbankan, agar pada proses pencairan biaya KPR langsung di split atas nama rekening depelover, rekening kontraktor dan rekening si pemilik lahan….udah aman semuanya…..tidak akan ada dusta di antara kita…

memang kadang-kadang banyak pengembang yang ngemplang pembayaran sama kontraktor, padahal pencairan dari pihak bank udah cair….eh oleh pengembang malah dibelikan lagi untuk DP tanah di tempat lain….dan hal itu sangat sering terjadi…, maka berhati-hatilah bagi kontraktor jika ingin mengambil pekerjaan pada pihak pengembang….banyak pengembang nakal…..

langkah yang ke Tiga :

Menjalin kerja sama dengan pihak perbankan

ajukan proposal kerja sama dengan beberapa bank, bank pasti mau kok di ajak kerja sama. orang perbankan juga sama butuh nasabah….nah kita yang memberi nasabah ke pihak bank….ya,,,pasti bank atooh….atuh, di kasih nasabah….

GIMANA KITA SIAP JADI PENGUSAHA DEPELOVER…….????????

YAH KITA COBA AJA DULU JANGAN MENYERAH SEBELUM BERPERANG…..AYOOO….KAMU PASTI BISA…..!!!!!!!!!

semoga bermanfaat ………….

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

8. Selling Formula Properti

9. BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

Sunday, November 28, 2010

Strategi Penjualan - Selling Formula

Strategi penjualan yang sukses selalu didambakan oleh setiap organisasi. Dalam setiap industri selalu terdapat selling formula. Contohnya, dalam industri properti, seorang agen properti selalu diberi rumusan “30:1”. Hal ini berarti 30 orang yang mengunjungi sebuah rumah, maka satu orang dipastikan akan membeli rumah tersebut. Bilangan yang tradisional dalam industri asuransi jiwa adalah “10:3:1”. Ini berarti bahwa jika Anda bertemu 10 orang, maka 3 orang akan tertarik untuk mendengarkan presentasi secara rinci, dan satu orang bakal membeli dari Anda. Dalam industri tele-selling, bilangannya adalah 293-149-83-10. Artinya, jika Anda menghubungi 293 nomor, maka Anda akan berbicara kepada 149 orang (sisanya nomor yang salah, tidak dapat menjawab panggilan telepon Anda), 83 orang bakal tertarik (sisanya tidak!), dan 10 orang akan membeli dari Anda. Jadi, setiap industri sudah punya bilangan “standar” masing-masing. Anda harus mengetahui bilangan-bilangan tersebut sedemikian rupa supaya tidak merasa depresi dan bisa menghadapi penolakan dengan harapan, bukan keputusasaan.

Sebagai contoh, anggaplah saya memberi JAMINAN kepada Anda bahwa dari 10 orang yang Anda temui, 9 di antaranya akan menolak, tetapi orang yang kesepuluh saya PASTIKAN (dijamin 100%!) akan membeli dari Anda. Bagaimana perasaan Anda? Penuh harap atau depresi? Saya SANGAT SENANG! “Maksud Anda jika saya menemui 10 orang, maka satu orang dengan PASTI akan membeli dari saya? Wow!” Lantas, saya pun tahu pasti apa yang harus saya lakukan untuk mendapatkan 10 order! Dengan gambaran ini, saya hanya perlu memastikan bahwa saya bertemu 10 orang setiap minggu, dan DENGAN PASTI saya akan memperoleh 1 order! Sangat sederhana!

Strategi penjualan yang baik selalu mengajarkan bahwa saya dapat menghadapi 9 penolakan dengan RASA OPTIMIS, PENUH HARAPAN dan KEGEMBIRAAN sebab saya tahu bahwa dalam setiap penolakan, maka saya bergerak menuju SATU LANGKAH LAGI yang semakin dekat pelanggan yang akan berkata “Ya” kepada saya. Maka sekarang saya tidak akan menghadapi penolakan secara negatif, tetapi menganggapnya sebagai proses yang harus saya lalui dalam rangka mendapatkan pelanggan yang ke-10. Jika saya mendapatkan sebuah kata “Ya” sebelum mencapai pelanggan yang ke-10, maka hal tersebut bisa dianggap sebagai bonus!

Oleh karena itu, jika saya adalah seorang agen asuransi, maka secara sederhana saya hanya perlu mengadakan pertemuan dengan 10 prospek. Jika 7 dari mereka menolak, maka motivasi saya tidak akan berkurang sebab saya tahu bahwa hal itu adalah bilangan “standar”. Saya akan memahami hal ini sebagai hal normal yang harus saya hadapi. Saya akan terus mencari 3 orang yang tertarik dengan produk saya. Kemudian dari 3 orang tersebut, jika 2 orang menolak saya atau mengatakan bahwa nanti mereka akan membeli, maka—sekali lagi—saya tidak akan patah semangat sebab itulah “standar”-nya. Pada kenyataannya, saya sangat SENANG sebab saya saya tahu bahwa prospek ke-3 bisa dipastikan akan berkata “Ya”!

Di sisi lain, jika saya mengetahui “standar” industri asuransi jiwa, maka saya akan berpikir realistis dengan menyadari bahwa kesempatan saya untuk mendapatkan “Ya” adalah tipis hanya dengan menemui 5 orang prospek… sebab industri ini membutuhkan 10 pertemuan, di mana dari 3 orang yang tertarik, SATU di antaranya akan berkata “Ya”. Masalahnya, banyak agen asuransi jiwa yang tidak menyadari “standar industri” mereka atau sudah lupa tentang itu. Hasilnya, mereka kerap mengalami depresi dan patah semangat ketika menemukan lima prospek yang menolak. Kemudian, mereka pun berhenti mencari tambahan prospek. Sayang sekali! Mereka tidak sadar bahwa mereka hanya perlu mencari 5 prospek lagi dan menghadapi 3 penolakan, dan kemudian mereka sudah berada didalam perjalanan menuju ke SATU PENJUALAN polis asuransi jiwa! Di mana satu penjualan itu bisa saja bernilai Rp200.000.000 dalam satu tahun premi pertama!

Jika saya adalah seorang agen properti yang sedang mencoba menjual sebuah rumah, maka bilangan “standar” untuk menutup penjualan saya adalah 30:1, lantas yang harus saya lakukan adalah berusaha mengundang 30 untuk datang dan melihat rumah yang saya jual tadi. Dari 30 orang ini, saya tahu bahwa 29 orang tidak akan tertarik dan satu orang akan tertarik untuk membeli rumah itu. Hal tersebut akan membantu saya untuk mendapatkan “keberanian” dalam menghadapi 29 kali penolakan dengan 1 “Ya!” dan satu tersebut bisa jadi bernilai Rp2 miliar! Luar biasa! Tidak terlalu buruk, bukan? Tetapi jika saya tidak menyadari “standar” industri dalam bisnis ini, kemudian saya hanya mengundang 15 orang untuk datang dan melihat rumah itu… maka kesempatan untuk mendapatkan seorang real buyer sangatlah tipis!

“If you have only one dart to throw at a dartboard, what is your chance of hitting the bull’s eye? Pretty slim, right? But if you I give you a hundred darts to throw, even you are an idiot, one dart will eventually hit the bull’s eye!”

Lantas, apakah Anda mengetahui Law of Averages dalam bisnis Anda ?
Kita akan mendiskusikan lebih banyak tentang tips sukses strategi penjualan dari Brian Tracy pada artikel berikutnya. Sementara itu, coba cari dan temukan “standar formula” dalam industri Anda.

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

8. Selling Formula Properti

9. BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

10. Bisnis properti yang berawal dari es cendol

Bangun Bisnis, Beli Properti

Ada satu petuah bisnis menarik yang diajarkan oleh Robert T. Kiyosaki, penulis buku “Rich Dad, Poor Dad”, yang jadi Best Seller. Petuah itu bunyinya, “Setelah kita sukses membangun bisnis maka jangan lupa beli properti. Selain kita punya penghasilan dari bisnis yang kita jalankan, kita juga akan mendapat untung dari gain kenaikan nilai properti itu”. Saya kira, Kiyosaki benar. Petuah itu sebenarnya merupakan kata kunci yang menjadi sebab, mengapa orang kaya semakin kaya. Oleh karena orang kaya yang cerdas selalu membeli properti yang setiap waktu akan terus berlipat nilainya, itulah yang membuatnya semakin kaya.

Namun, jauh sebelum membaca buku itu, sebagai entrepreneur saya sudah mempraktikkan ajaran itu sejak dulu. Oleh karena itu, ada petuah tambahan yang bisa saya berikan untuk anda dalam membeli properti dari hasil keuntungan sukses bisnis yang anda bangun. Dalil bisnisnya berbunyi, “Kalau anda berniat membeli properti, janganlah sesuai kemampuan dana yang tersedia. Bahkan lebih baik belilah properti dengan utang bank. Oleh karena semakin sedikit uang yang anda keluarkan untuk membeli properti, semakin besar keuntungan anda”.

Jelaslah, kalau kita punya dana Rp 400 juta janganlah membeli properti pas senilai dana yang kita punya. Bukankah membeli properti tidak harus tunai. Bisa dengan cara kredit. Jadi sebaiknya pecahkanlah RP 400 juta anda untuk 4 properti, misalnya masing-masing cukup anda bayar uang muka pembeliannya sebesar Rp 100 juta, sisanya Rp 300 juta dari bank. Nah, kalau anda hanya membeli satu properti senilai Rp 400 juta, maka lima tahun kemudian anda hanya akan menerima keuntungan berlipat-nya harga dari satu properti saja. Tapi kalau empat properti, lima tahun kemudian satu properti anda yang semula Rp400 juta telah berlipat menjadi Rp 2 milyar. Sehingga 4 properti menjadi 8 milyar.

Barang kali anda bertanya, mengapa membeli properti dengan utang lebih menguntungkan? Ada baiknya kita simak saran bisnis dari Dolf De Roos, konsultan ayah kaya Robert T. Kiyosaki dalam bukunya, “Real Estate Riches” Dolf menulis, “Saya tidak membeli properti untuk membeli tanahnya, karenaitu tidak produktif. Saya tidak membeli properti untuk bangunan gedung karena butuh maintenance. Dan, saya tidak membeli properti untuk disewakan karena butuh manajemen. Alasan terkuat saya membeli properti adalah untuk mendapatkan utang. Alasannya sederhana, “Jumlah utang selalu sama, tetapi nilai aset terus melambung”.

Dengan memetik petuah bisnis tersebut, saran saya, kita sebaiknya jangan takut berhutang ke bank untuk membeli Properti. Ubahlah mindset, bahwa utang akan mengundang masalah bagi anda. Memang untuk belajar memupuk rasa percaya diri dalam berhutang bolehlah memulai dengan nilai kecil. Tapi, sekali anda berhasil bukan anda yang mencari utang ke bank, tapi bank yang justru akan mencari anda supaya mengambil utang.

Tak salah kalau lantas muncul canda di kalangan entrepreneur bahwa, “kalau anda berani utang Rp 50 juta, andalah yang punya masalah. Tapi kalau anda berani utang Rp 50 milyar. Bank yang akan punya masalah. Percayalah, semakin sering kita berani utang, maka bank akan semakin percaya pada bisnis kita.” Anda berani mencoba?

Artikel terkait:

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

Wednesday, November 24, 2010

Contoh Bisnis Properti Hot Deal

Saya ingin bercerita sedikit nih, beberapa waktu silam salah seorang teman saya telah berhasil mempraktek kan apa yang di bacanya dan menkonsultasikannya pada saya.

ceritanya begini...namanya Pak Himawan asal dari Demak, beberapa bulan yang lalu beliau mendapatkan hot deal. ada seorang pemilik bengkel ingin menjual properti nya lengkap beserta dengan usahanya, setelah tawar menawar DEAL dijual dengan harga 150 juta.

Lalu pak Himawan membawa FC sertifikast bengkel tersebut berserta FC IMB ke bank A, dan mengajukan kredit KPR selama 15th, dengan platform 225 juta, bank akhirnya bersedia DEAL dengan nilai properti 175 juta.

Singkat kata Pak Himawan beli rumah 150 juta, justru dapat uang dari bank 25 juta ( 15juta-150 juta) artinya beliau menerapkan beli rumah TIDAK pakai duit malah dapat duit. sisanya 25 juta di buat modal rumah makan. cicilan KPR nya 1,9 juta./bulan. ditutup dari usaha bengkel ditambah usaha rumah makannya.

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

8. Another story about hot deals transaction

Ubah 1 Milyar jadi 7 Milyar

Dalam properti, ubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar dengan cepat sangat mungkin terjadi

ceritanya begini Teman Saya mengubah 1 milyar menjadi 7 milyar dalam waktu yang sangat singkat. saya tidak bisa menceritakan secara detail kepada Anda tetapi singkat ceritanya nya seperti ini beliau mendapatkan sebidang tanah yang di jual 1 milyar oleh pemiliknya setelah nego, akhirnya beliau pergi ke bank dan mengajukan pembelian sebidang tanah dengan sistem KPR selama 15th. akhirnya bank menilai tanah tersebut

ternyata bank menilai dengan harga 1,5 milyar artinya Teman saya membeli properti tersebut tanpa uang karena bank memberinya 1,5 milyar. 1 milyar di berikan kepada pemilik tanah dan masih sisa 500 juta. uang tersebut digunakan untuk membangun ruko di depan tanah tesebut tahun pertama dan kedua beliau membayar cicilan ke bank secara rutin tanpa masalah, ditahun ketiga beliau membayar cicilan "sengaja" ditelatkan yaitu dengan rentan waktu 3 bulan, jadi hanya bayar cicilan di januari,April,agustus,Desember,lalu januari lagi Lalu pertanyaan nya apakah banknya tidak marah? tidak di sita? dan tidak ada penalty karena kreditnya bermasalah ? jawabannya TIDAK

karena menurut peraturan kalau tidak bayar cicilan 8 bulan berturut2 baru disita, tapi karena beliau membayar nya 3 bulan lalu bayar lagi 3 bulan, artinya beliau tidak masuk dalam kategori KREDIT MACET, tetapi hanya masuk kategori "TERSENDAT".ini dilakukan sampai tahun ke 5. anda tahu apa yang terjadi pada tahun kelima? tanah tersebut sudah bernilai 7 milyar,kok bisa? ya bisa!

Coba kalau misalnya saja kita ambil paling kecil kenaikan propertinya 10%/th artinya setelah 5 tahun properti tersebut bernilai sekitar 2 milyar. beliau sudah bisa membayar hutang ke bank 1,5 milyar. tapi kenyatannya sekarang? nilai propertinya 7 milyar! lalu di tahun ke 6 beliau mulai rajin membayar cicilan ke bank di tahun ke 7, propertinya di OPER KREDIT ke bank lain. Bank menilai 10 milyar, 10 milyar- 1,5 milyar(hutang bank lama) masih ada sisa 8,5 milyar. uang tersebut di gunakan untuk membangun ruko diatas tanah tersebut dan jadi sekitar 20 ruko, harga satu ruko berkisar 1,5 m sampai dengan 2 milyar. kurang lebih 10 th mengubah uang 1 milyar menjadi 30 milyar lebih.

Tapi...jangan berkecil hati, memang yang saya sebutkan MILYAR,
tetapi cara tersebut bisa dilakukan di transaksi kecil sekalipun.

sekarang anda bisa lihat? bagaimana HUTANG Bisa membawa berkah,bukan?

1. Kerjasama Investasi Properti

2. Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

3. Belajar Menjadi Developer Kecil-kecilan

4. Enam Prinsip Sukses Investor Properti

5. Mengubah 1 Milyar menjadi 7 Milyar pada bisnis Properti

6. Contoh Bisnis Properti Hot Deal

7. Bangun Bisnis, Beli Properti

Tuesday, November 16, 2010

Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

Menggeluti peluang bisnis dan peluang usaha properti atau yang biasa orang sebut real estate agent bisa menjadi pilihan yang menarik untuk dilakukan. Selain tidak membutuhkan modal yang besar ,cukup mudah untuk dilakukan, tidak terlalu menyita waktu, tidak membutuhkan tempat, yang paling menarik adalah komisi yang cukup besar menanti.

Target Pasar

Target pasar kita adalah orang-orang yang ingin menjual rumah atau properti mereka. Selain itu calon pembeli adalah juga calon konsumen kita, asyik bukan...???

Hal-hal Yang Dibutuhkan

Tidaklah dibutuhkan banyak hal untuk memulai bisnis ini. Memang akan lebih baik jika kita mempunyai kemampuan untuk bernegosiasi dan mau bekerja keras. Hampir semua orang dapat menekuni bisnis ini asalkan mempunyai kesabaran dan keuletan.juga sebaiknya mengerti medan .

Pertama, Anda perlu mengetahui dimana anda dapat menemukan properti ini, dimana sumbernya sbb:

Iklan Baris
Memasang iklan (anda katakan bahwa anda adalah investor dengan dana unlimited)
Agen properti (anda dapat menitipkan pesan kepada agent untuk memberitahu anda seandainya ada properti dengan : harga dibawah harga pasar, terdesak untuk menjual, dan ada return minimal 10% )
Menyisir 1 wilayah
Teman dan kenalan
Bank
Pengadilan
Klub investasi
Profesional (notaris, badan pertanahan, pengacara, petugas pajak, dll)

Kedua, yang kita lakukan adalah mencari iklan dikoran atau majalah yang membahas tentang iklan properti atau juga dapat dengan cara mendatangi kantor real estate agent yang sekarang sudah banyak seperti Ray White, Century 21 dll. Hal pertama yang anda harus cari adalah properti yang ingin dijual dengan ciri2 tertentu seperti:

Dijual senilai NJOP (cari NJOP yang lebih tinggi dari harga jual)
Dijual Segera/Cepat
Membutuhkan Uang/Dana ( orang kepepet)
Mau dilelang ( kredit bermasalah dengan jaminan properti)
Properti usang (seringkali harganya murah)

Keuntungan dari properti dengan ”kondisi istimewa” seperti ini akan memungkinkan kita untuk melakukan negosiasi yang lebih mudah dengan si-pemilk properti. Bila kita telah bertemu dengan pemilk properti maka kita dapat melakukan penawaran dengan harga yang lebih “mahal” dari yang diminta. Agak aneh? Memang dan itu disengaja! Mengapa? Karena dengan “menaikkan” harga dari yang diminta sipenjual maka kita dapat “meminta” sesuatu dari sipemilik properti. Misalnya kita minta waktu perpanjangan misalnya 3 bulan atau 6 bulan kemudian baru kita bayar (Sedapat mungkin dilengkapi dengan semacam surat perjanjian antara Anda dan sipenjual) .

Setelah anda mendapatkan dokumen persetujuan itu maka kita bisa mulai mencari pembeli sehingga anda tidak perlu mengeluarkan uang/modal sendiri. Dengan tenggang waktu 3 - 6 bulan tersebut maka anda mempunyai cukup waktu untuk mencari pembeli.

Untuk lebih menarik si pemilik untuk tetap hanya “terikat” kepada anda maka dapat anda tambahkan dalam perjanjian bahwa anda juga akan “membagi” komisi yang anda terima sebesar 20 - 30 %. Lho kok besar benar? Kenapa tidak, toh anda tidak mengeluarkan modal apapun.

Kendala

Mungkin mencari pembeli dan pemeriksaan dokumen properti adalah hal yang paling sulit.

Tips

Untuk dokumen properti anda dapat bekerja sama dengan orang yang berkompeten dengan hal ini. Untuk pemasaran dapat anda sebarkan lewat kenalan anda untuk itu anda perlu mempunyai daftar nama yang selalu di tambah atau dengan menggunakan Internet.

Alangkah baiknya jika anda juga membuat kartu nama yang dapat kita bagikan pada saat menawarkan properti yang anda jual untuk membantu bila orang tersebut ingin menghubungi anda.

Anda tertarik dan ingin memanfaatkan peluang usaha dan bisnis properti tanpa modal ini?

artikel berkaitan :